« Ceux qui ont été sacrifiés sur l’autel de la réhabilitation »

Ci-dessous un article que j’ai trouvé sur le site d’actualités économiques Portfolio.hu, concernant l’impact des politiques de transformation urbaine sur les secteurs de la ceinture péri-centrale de Budapest.

Citer cet article :
2014, « Akiket feláldoztak a rehabilitáció oltárán [Ceux qui ont été sacrifiés sur l’autel de la réhabilitation] », Portfolio.hu, traduit par Ludovic Lepeltier-Kutasi, 2 juin 2014.


Dans le cadre des grandes transformations qui ont eu lieu dans les arrondissements en réhabilitation de Budapest, en tout plus de 2700 logements ont été détruits, dont 1700 dans le huitième arrondissement. De nouveaux logements ont été construits dans les anciennes friches industrielles et à la place des usines démantelées ; leur nombre dépasse les 27400. Les zones en réhabilitation ont vu leur valeur significativement augmenter grâce aux transformations du cadre bâti. En plus du renouvellement du parc de logements, l’amélioration des équipements de loisirs a également joué un rôle important dans l’évolution de ces espaces, comme le montre notamment la multiplication par quatre du nombre de restaurants et de bars dans le neuvième arrondissement.

La rénovation des quartiers délabrés et leur réintégration dans le tissu urbain ne sont pas une nouveauté. Aux États-Unis,  des programmes similaires ont été initiés dès les années 1950, à l’instar de la réhabilitation de Society Hill à Philadelphie ou de SoHo à New York. En Europe centrale et orientale, notamment en Hongrie, les couches sociales aux revenus les plus élevés habitaient le centre-ville au début du siècle dernier, et le statut social des habitants allait descrescendo vers les arrondissements périphériques. Le socialisme a radicalement redessiné cette cartographie. Les constructions de logements ont pu se faire dans les quartiers les plus éloignés du centre-ville où une partie des groupes au statut social le plus élevé s’est installée. Le centre-ville au sens étroit du terme a vu son statut se dégrader, même s’il a su se maintenir à une position relativement élevée. Dans les zones intermédiaires, le bâti s’est significativement détérioré et la position sociale de ces résidents a fortement diminué. De fait, les huitième et neuvième arrondissements n’ont plus été considérés comme faisant partie du centre-ville.

En Hongrie, tel que dans les autres pays du bloc socialiste, l’ancien système s’est uniquement consacré à la construction de logements, ce qui fait que les quartiers historiques se sont dégradés sur les plans physique, social et économique. A la suite du changement de régime, les quartiers autrefois délaissés ont fait l’objet de réaménagement et de politiques de renouvellement urbain. Ces transformations n’ont pas uniquement affecté la qualité du parc immobilier, mais ont également entraîné un changement social significatif en transformant la valeur d’espaces jusqu’alors marginalisés.

De nouveaux logements à la place des anciens

Sur le plan du marché du logement, les arrondissements en réhabilitation de Budapest ont été le théâtre des changements les plus importants. Une partie du parc de logements y a été détruite, afin de construire à sa place des logements neufs. Les huitième et neuvième arrondissements arrivent en tête sur le plan de la destruction des logements : entre 1995 et 2012, 1714 logements ont disparu au total, avec tout au plus 700 à Ferencváros.  En revanche, dans le treizième arrondissement, où la construction de logements a été également significative, seuls 300 logements ont été détruits et à Angyalföld, la construction de logements neufs a surtout fait l’objet d’investissements dans les friches industrielles et n’a concerné que les anciennes zones manufacturières.

L'évolution de la suppression des logements par année

L’évolution de la suppression des logements par année

Les constructions de logements se sont intensifiées dans les années 2000 dans les trois espaces mentionnés. Les plus grandes constructions ont eu lieu dans le treizième arrondissement, où presque 14000 logements ont été conçus entre 2000 et 2012. Le réaménagement de Ferencváros a commencé un peu plus tôt car la zone en réhabilitation a été le théâtre d’investissements importants  dès la seconde partie des années 1990. Mais des constructions ont également eu lieu dans la partie intérieure de Ferencváros. Dans le neuvième arrondissement, 8566 logements au total sont sortis de terre entre 1995 et 2012. Dans le huitième arrondissement, la réhabilitation a pris son essor avec la construction de Corvin sétány, même si d’autres secteurs du quartier ont fait l’objet d’investissements. Entre 2000 et 2012, l’arrondissement a presque atteint le nombre de 4900 logements nouveaux.

L'évolution de la construction de logements

L’évolution du nombre de logements construits

Le tissu résidentiel s’est renouvelé

Un renouvellement significatif du tissu résidentiel a eu lieu avec les transformations du parc de logements. L’importante vague d’émigration mentionnée plus tôt a considérablement chuté, surtout dans les huitième et treizième arrondissements. Dans le même temps, le nombre d’emménagements a commencé à augmenter de façon régulière.  Les nouveaux projets de logement ont été pris en compte dans les chiffres concernant la hausse temporaire significative de « nouveaux arrivants ».

Départs et arrivées dans le huitième arrondissement

Départs et arrivées dans le huitième arrondissement

Toutefois, la crise a de la même façon fait chuter le nombre d’entrants et de sortants. Pendant la crise, le nombre de départs a chuté partout car la baisse des prix immobiliers a fait que les propriétaires ont sans doute préféré attendre de vendre plutôt que de céder leur bien en-dessous de leur valeur. Le nombre de nouveaux arrivants est quant à lui resté supérieur au nombre de partants. La crise a ralenti le rythme du renouvellement résidentiel mais il s’était intensifié à partir de 2010, atteignant des proportions jamais atteintes auparavant.

Départs et arrivées dans le neuvième arrondissement

Départs et arrivées dans le neuvième arrondissement

Départs et arrivées dans le treizième arrondissement

Départs et arrivées dans le treizième arrondissement

Pas seulement plus beau, plus vivable aussi

Les réaménagements évoqués plus haut ont entraîné les changements les plus significatifs sur le plan du statut social des zones en réhabilitation. Les personnes de la classe moyenne établie dans l’agglomération se sont de plus en plus installées en tant qu’acheteurs dans les huitième, neuvième et treizième arrondissements. Cela est en partie lié au changement visible des modes de vie, qui fait que de nos jours, les ménages cherchent à conserver le style de vie qu’ils pouvaient avoir avant l’arrivée du premier enfant. Ce renouvellement du parc immobilier a entrainé une amélioration de l’environnement du quartier et les effets des développements annexes ont davantage renforcé ce processus. Cela est bien illustré par l’augmentation importante du nombre de restaurants et bars dans les espaces concernés, particulièrement dans les huitième et neuvième arrondissements.

Evolution du nombre de lieux de sorties (restaurants et bars)

Evolution du nombre de lieux de sorties (restaurants et bars)

A l’échelle de Budapest, le nombre de lieux de sorties a doublé entre 1997 et 2012, dans le huitième arrondissement il a presque triplé, et dans le neuvième arrondissement quasiment quadruplé. En revanche, dans le treizième arrondissement, cette expansion a été en-deçà de la moyenne budapestoise, tel que le nombre de lieux de sortie n’a augmenté que d’à peine plus de 80%.

Valorisation du marché immobilier

L’embellissement des espaces et l’émergence d’une nouvelle catégorie d’acquéreurs ont amélioré la réputation des arrondissements, et l’augmentation de lieux de sortie et de distraction dans les huitième et neuvième arrondissement a contribué à l’élévation des prix de l’immobilier. Selon les données cartographiques du marché de l’immobilier, le prix moyen des appartements vendus a augmenté de plus de 42% entre 2002 et 2008 à Budapest, de 45,5% dans le neuvième arrondissement pendant la même période et de 64% dans le huitième arrondissement entre 2009 et les sept années précédentes. Dans le même temps, la valeur immobilière moyenne a augmenté d’un peu plus de 42% dans le treizième arrondissement.

L’évolution du prix de vente moyen a un rôle clé dans l’évolution de la composition du parc de logements. La mise sur le marché de nouveaux logements avec un prix de vente plus élevé a tiré vers le haut les prix moyens de l’immobilier mais jusqu’à présent, il n’a pas été constaté d’augmentation aussi forte dans les immeubles de construction plus ancienne. L’importante quantité de mise sur le marché de logements neufs apparait nettement sur les graphiques et a pour conséquence une augmentation aberrante de la valeur moyenne de l’immobilier pour les années concernées.

Evolution du prix de vente moyen

Evolution du prix de vente moyen

Ce qui peut être également expliqué par le changement des conditions de vente, c’est le fait que, selon les données, les prix de vente moyens aient fortement diminué depuis la survenue de la crise alors qu’un des éléments de contexte de cette chute est l’arrêt de la croissance des logements neufs. Sans l’impact des prix élevés des logements neufs, seule la valeur des logements de construction ancienne doit être prise en compte dans le calcul du prix de vente moyen, laquelle valeur est sans doute plus basse, y compris sans diminution, qu’au cours des années précédentes. En 2012, les prix moyens des logements en vente à Budapest ont été 14% moins élevés que lors de leur dernier point culminant ; ces prix moyens ont chuté de plus de 28% dans le huitième arrondissement, de plus de 15% dans le neuvième arrondissement et de plus de 13,5% dans le treizième arrondissement.

Les données sur les prix sont disponibles pour tous les arrondissements. En raison des évolutions dans la perception des espaces en réhabilitation, cette augmentation a peut-être d’autant plus importante car dans leur cas, le prix moyenne à la vente reste plus élevé. Les logements dans les immeubles anciens ont également profité de la transformation du cadre de vie et de la perception et peuvent faire l’objet d’une valeur au mètre carré plus importante. Bien que les logements neufs n’aient pas trouvé de place dans Palotanegyed (huitième arrondissement) ni dans la partie intérieure de Ferencváros, ils ont également bénéficié de cette appréciation. Cela est principalement dû à un contexte de développement des services et des lieux de sortie, ainsi que de réfection des espaces publics.

Cela est-il suffisant ?

Si l’on observe l’évolution des prix de vente moyen, les prix entre 2002 et 2012 ont été plus élevés dans les neuvième et treizième arrondissements, tant qu’en Hongrie qu’à Budapest. Dans le même temps, les prix de vente moyens étaient plus bas dans le huitième arrondissement que dans le pays et dans la capitale. Le fait que la zone concernée par cette revalorisation soit relativement petite par rapport au reste de l’arrondissement et que son effet soit ainsi moins perceptible, joue sans doute un grand rôle dans ce constat. En outre, c’est également ici que le moins de logements neufs s’est vendu à l’échelle des trois arrondissements concernés.

Prix de vente moyen (milliers de forint/m²)

Prix de vente moyen (milliers de forint/m²)

Si l’on regarde les prix de vente moyens, c’est dans la partie en réhabilitation du neuvième arrondissement que l’on trouve la plus grande quantité de demandes alors que c’est dans Palotanegyed que l’on trouve les prix moyens les plus bas. A Corvin-negyed, les prix de vente moyens sont plus bas qu’à l’échelle de Budapest, mais dans un contexte d’absence de nouveaux logements, les prix au mètre carré peuvent atteindre le double du prix actuel.


Ludovic Lepeltier-Kutasi

Diplômé de l’EHESS. Doctorant contractuel en charge d’activités complémentaires d’enseignement en géographie urbaine et régionale à l’Université François-Rabelais (Tours). / Sujet de thèse (titre provisoire) : « La dimension spatiale des processus de marginalisation sociale. Ethnographie multisituée à Budapest (Hongrie) et Casablanca (Maroc) », sous la direction de Nora Semmoud et Olivier Legros, au sein de l’équipe Monde arabe Méditerranée du l’UMR CITERES (Tours). // Informations complémentaires :
CV académique / Me suivre sur ResearchGate
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